Spowolnienie aktywności inwestycyjnej w Europie

Spowolnienie aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie. Polska ze stuprocentowym wzrostem wolumenu transakcji w pierwszej połowie roku.

2018-09-25 16:34:24

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, w pierwszej połowie br. wolumen transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych wyniósł ponad 97 mld euro - to o 5% mniej niż w pierwszym półroczu rok wcześniej, ale o 42% więcej, niż wynosi średnia za pierwsze sześć miesięcy w ostatnich 10 latach. Na tym tle wyróżniają się w szczególności Holandia i Polska, które odnotowały wzrost aktywności inwestycyjnej w ujęciu rocznym odpowiednio o 176% i 100%; na dalszych miejscach znalazły się Irlandia (94%) i Portugalia (35%).

Udział głównych rynków inwestycyjnych w łącznym wolumenie transakcji utrzymał się na dotychczasowym poziomie 65%. W pierwszej połowie 2018 roku wartość obrotów nieznacznie się zmniejszyła w porównaniu z ubiegłym rokiem zarówno w Wielkiej Brytanii (-9%), jak i w Niemczech (-7%), ale wzrosła o 27% we Francji po spowolnieniu aktywności inwestycyjnej w pierwszym półroczu w 2017 roku, spowodowanym wyborami prezydenckimi w tym kraju. Inwestycje miejskie i infrastrukturalne związane z projektem Wielkiego Paryża i przygotowaniami do igrzysk olimpijskich w 2024 roku oraz lepszy klimat polityczny zachęcają inwestorów do lokowania kapitału we Francji, a zwłaszcza w regionie paryskim.

Zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości biurowe utrzymuje się na wysokim poziomie, do czego przyczyniają się dobre wskaźniki rynku biurowego: stopy pustostanów są nadal wyjątkowo niskie we wszystkich największych miastach kontynentu, a deweloperzy nie są w stanie zaspokoić popytu. Stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w COB (Centralnym Obszarze Biznesu) powoli się stabilizują, ale w przypadku mniej popularnych obiektów w COB i najbardziej atrakcyjnych biurowców poza COB są nadal pod silną presją spadkową. W skali europejskiej stopy kapitalizacji w tych lokalizacjach obniżyły się odpowiednio o 22 pb i 31 pb, co przełożyło się na zmniejszenie różnic pod tym względem pomiędzy poszczególnymi aktywami. Średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych poza COB wynoszą obecnie 4,9%, czyli mniej niż średnia dla obiektów drugorzędnych w COB (5%), co świadczy o dużym zainteresowaniu inwestorów najbardziej atrakcyjnymi aktywami - także poza COB.

Europa nadal przyciąga kapitał zagraniczny, na który przypadła - zgodnie ze średnią z ostatnich pięciu lat - połowa łącznego wolumenu transakcji inwestycyjnych. W pierwszym półroczu najbardziej aktywni byli inwestorzy z krajów europejskich. W porównaniu z ubiegłym rokiem zmniejszyła się natomiast wartość kapitału ulokowanego w nieruchomościach przez podmioty z USA i Azji. Inwestorzy amerykańscy stopniowo rezygnują ze strategii oportunistycznych, koncentrując się w większym stopniu na inwestycjach w segmencie core i core plus. Mniejszy strumień kapitału napływającego z Azji to efekt głównie wprowadzenia przez rząd chiński ograniczeń dotyczących inwestowania poza granicami kraju; utrzymuje się jednak zainteresowanie lokowaniem kapitału w Europie wśród inwestorów z Korei i Singapuru.

W Polsce pierwsza połowa 2018 roku zakończyła się wysokim wolumenem transakcji na poziomie ponad 3,24 miliarda euro, wzmocnionym miliardową transakcją w sektorze handlowym, sfinalizowaną na początku roku. Biorąc jednak pod uwagę liczbę transakcji, wyraźnie widoczne jest przesunięcie uwagi inwestorów w kierunku sektorów biurowego i magazynowego. Ponadto dynamicznie rośnie udział kapitału spoza Europy, w szczególności z Azji i Południowej Afryki. Stopy kapitalizacji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych uległy w ostatnich miesiącach wyraźnej kompresji, przełamując po raz pierwszy w historii psychologiczną barierę 5,0%, osiągając poziom około 4,75% w przypadku najlepszych nieruchomości biurowych w Warszawie.

Według Savills, w najbliższych 12 miesiącach nieruchomości biurowe pozostaną preferowaną klasą aktywów w Europie, ale nadal będzie rosło zainteresowanie inwestorów aktywami alternatywnymi i logistycznymi.

Dynamika aktywności inwestycyjnej w Europie spowalnia, ale wskaźniki rynkowe nadal napawają optymizmem pomimo ryzyka politycznego. W związku z tym naszym zdaniem obecny cykl może jeszcze utrzymać się przez pewien czas. Inwestorzy zagraniczni i krajowi nadal bardzo interesują się nieruchomościami komercyjnymi w Europie i przewidujemy, że wartość transakcji inwestycyjnych w 2018 roku będzie zasadniczo zbliżona do ubiegłorocznej - mówi Marcus Lemli, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego na Europę w Savills.

Większość inwestorów w Europie nadal poszukuje bezpiecznych aktywów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach we wszystkich sektorach, ale coraz częściej muszą podejmować większe ryzyko. Logistyka staje się integralnym elementem sukcesu strategii sprzedaży wielokanałowej, co skutkuje rosnącym popytem na aktywa logistyczne. W sektorze handlu tradycyjnego inwestorzy koncentrują się wyłącznie na obiektach znajdujących się w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i wynajętych wiarygodnym najemcom - dodaje Lydia Brissy, dyrektor działu badań Savills.

Po bardzo dobrym 2017 roku, z rekordowo wysokim wolumenem transakcji inwestycyjnych na poziomie 5,03 miliarda euro, rynek nieruchomości w Polsce jest na dobrej drodze do kolejnego rekordu i wolumenu powyżej 6 miliardów euro. Sentyment inwestycyjny na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pozostaje pozytywny. Pomimo zwiększonego ryzyka politycznego, co obecnie nie jest odosobnionym zjawiskiem na arenie europejskiej, wzrost gospodarczy pozostaje wysoki i stabilny. Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w dalszym ciągu oferuje znacząco wyższy poziom zwrotu z inwestycji w porównaniu do rynków Europy Zachodniej, a solidne fundamenty rynku dają realną szansę na kontynuowanie pozytywnego trendu - mówi Marek Paczuski, zastępca dyrektora działu doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce.

(Źródło: Savills)

ZNAJDŹ NAS: