ROZMOWA: Dojrzałości rynku nie powinniśmy określać jedynie poprzez liczbę metrów kwadratowych

O tym, w jakim miejscu ze swoimi świetnymi wynikami z działań na rynku magazynowym faktycznie znajduje się Polska, jakie plany na rozwój ma Logicor i jak automatyzacja będzie kształtować najem powierzchni, z Bartoszem Mierzwiakiem, dyrektorem zarządzającym na region Europy Środkowo-Wschodniej Logicor, rozmawia Magdalena Libiszewska.

2018-07-05 09:32:16

O tym, w jakim miejscu ze swoimi świetnymi wynikami z działań na rynku magazynowym faktycznie znajduje się Polska, jakie plany na rozwój ma Logicor i jak automatyzacja będzie kształtować najem powierzchni, z Bartoszem Mierzwiakiem, dyrektorem zarządzającym na region Europy Środkowo-Wschodniej Logicor, rozmawia Magdalena Libiszewska.

Jak ocenia Pan dzisiaj dojrzałość rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej? 


Europa Środkowo-Wschodnia to stosunkowo młody rynek, jeśli porównywać go do Zachodu. Tak naprawdę w naszej części Europy wszystko zaczęło się rozwijać dopiero po transformacji systemowej, czyli zaledwie jakieś 30 lat temu. Na dodatek zmiany zachodziły w różnym stopniu i tempie w każdym z krajów, które inaczej radziły sobie z przejściem od centralnego zarządzania do wolnego rynku. Rozwój parków logistycznych jest uwarunkowany kondycją gospodarczą kraju i zamożnością społeczeństwa, ponieważ te dwa czynniki wpływają na wielkość handlu w danym kraju. A jak wiemy to właśnie handel w pośredni bądź bezpośredni sposób jest głównym impulsem do powstawania nowych przestrzeni magazynowych. Patrząc całościowo na nasz region, to stosunkowo skracamy dystans, który nas dzieli od krajów zachodnich, ale nie możemy powiedzieć, że jesteśmy już blisko. Rozwijamy się szybciej niż Zachód, ale wystartowaliśmy do tego wyścigu dużo później.


To kiedy Pana zdaniem wskoczymy na następny stopień, zbliżający nas dojrzałością do rynków zachodnich?


Przede wszystkim musimy sobie powiedzieć, że dojrzałości rynku nie powinniśmy określać jedynie poprzez liczbę metrów kwadratowych powierzchni magazynowej w danym kraju. Czynników wpływających na postrzeganie danego rynku jest znacznie więcej, stąd aby ułatwić porównywanie, Bank Światowy stworzył Logistic Performance Index (LPI). Wskaźnik ten uwzględnia średnią z sześciu czynników, które wpływają na transport i w prosty sposób wskazuje na efektywność, z jaką towary mogą być przewożone w danym kraju. Jak się okazuje, w pierwszej dziesiątce w 2016 r. były tylko trzy kraje niepochodzące z Europy Zachodniej (Stany Zjednoczone, Singapur i Hongkong). Najlepszy kraj z regionu CEE plasował się na 26. miejscu i były to Czechy. To pokazuje, że mimo dużego postępu wciąż mamy w regionie jeszcze sporo do zrobienia. Aby wejść do pierwszej dwudziestki tego rankingu, kluczowym i naprawdę podstawowym czynnikiem jest rozwój infrastruktury drogowej – bez siatki dobrej jakości dróg nie możemy w ogóle myśleć o wejściu na wyższy poziom. Oczywiście nie bez znaczenia są także kwestie, których LPI nie uwzględnia, czyli utrzymanie rozwoju gospodarczego oraz stabilne otoczenie podatkowo-prawne. 

Mając już rys sytuacji na środkowoeuropejskim rynku nieruchomości logistycznych – jak względem nich wygląda polski rynek? 


Polska aktualnie jest najdynamiczniej rozwijającym się krajem w regionie CEE i w mojej ocenie ma największy potencjał, aby wysunąć się na czoło peletonu ścigającego kraje zachodnie. Jeśli chodzi o liczbę metrów kwadratowych powierzchni magazynowej, to Polska jest obecnie absolutnym i niekwestionowanym liderem – po pierwszym kwartale tego roku mamy już w kraju 13,9 mln mkw. I to w mojej ocenie nie jest koniec wzrostów. Proszę zauważyć, że nasycenie magazynami mierzone jako stosunek metrów kwadratowych powierzchni magazynowych do populacji wynosi u nas zaledwie 0,37. Dla porównania wskaźnik ten w Niemczech wynosi 0,8, a w Czechach 0,65. To pokazuje, że mimo rekordowych wyników branży potencjał wzrostu jest jeszcze bardzo duży. Naszą dużą przewagę stanowi doskonałe położenie geograficzne, ale posługując się terminem matematycznym – jest to warunek konieczny, ale niewystarczający. Patrząc na wskaźnik LPI, najlepiej w regionie wykorzystują swój potencjał Czechy (LPI – 3,67). Kolejne miejsca zajmują Litwa (LPI – 3,63) oraz Węgry (LPI – 3,43). Polska jest na czwartym miejscu z dokładnie taką samą wartością wskaźnika co Węgry, ale o naszej niższej pozycji zadecydował poziom infrastruktury transportowej. Za nami w niedalekiej odległości plasują się Estonia (LPI –  3,36) oraz Słowacja (LPI – 3,34). 

Czy te dane przekładają się na mapę nieruchomości Logicor w regionie?


Najwięcej aktywów mamy w Polsce – blisko 1 mln mkw. w najbardziej pożądanych lokalizacjach, co plasuje nas na 4. miejscu w kraju z ponad 7-proc. udziałem w rynku.  Jeśli chodzi o pozostałe rynki, na których działamy, to jest ok. 170 000 mkw. na Węgrzech, 26 000 mkw. na Słowacji i 65 000 mkw. w Czechach. W Rumunii mamy obecnie 150 000 mkw., jednak nie zamierzamy na tym poprzestać. W tej chwili budujemy kolejne 20 000 mkw. i przygotowujemy się do realizacji następnych 90 000 mkw. Ponadto w regionie Europy Środkowo-Wschodniej jesteśmy właścicielami działek o łącznej powierzchni 1,4 mln mkw.

W listopadzie ub. roku Logicor trafił w ręce funduszu China Investment Corporation (CIC). Na ile ta zmiana wpłynie na portfel posiadanych przez Logicor nieruchomości, a przede wszystkim na dalszą strategię rozwoju, która dotychczas w dużej mierze oparta była na akwizycjach nieruchomości?


Dzięki akwizycjom Logicor w ciągu zaledwie kilku lat stworzył drugą największą platformę w Europie pod względem posiadanych aktywów. Obecnie operujemy w 17 krajach, a w naszym portfolio mamy ponad 630 obiektów o łącznej powierzchni przekraczającej 13,6 mln mkw. Szybki rozwój i efektywność naszego działania stały u podstaw transakcji, w wyniku której od listopada 2017 r. znaleźliśmy się pod skrzydłami drugiego, największego funduszu inwestycyjnego na świecie zarządzanego przez państwo. Taki właściciel dla naszej firmy oznacza tylko jedno – jeszcze większe możliwości rozwoju. Natomiast nie chciałbym dzisiaj jeszcze zdradzać naszych planów na przyszłość. 

Całość rozmowy została opublikowana w najnowszym wydaniu Logistyki a Jakosć 3(2018)

ZNAJDŹ NAS: